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近20月再现土地流标香港楼市寒意已现

2018-10-13 08:32:22

作为征战香港楼市多年的老牌开发商,他们的动态对市场后续发展有相当的参考价值。

本周三,香港一宗土地拍卖流标个案令香港楼市的走向再次成为市场热议的焦点。

这次土地拍卖流标有几大看点值得留意:首先,这是香港时隔将近20个月后首次出现土地流标,时间点恰恰又是在美联储高举加息靴子却迟迟不肯放下之前,因此,这次流标给市场带来的影响和象征意义非比一般。据了解,香港特区政府上一次推地流标已是去年3月的事,当时拍卖的地皮位于白石角,这次推出的是位于青衣细山路商住地皮。

其次,多家香港知名的地产龙头都参与竞标。有趣的是,这次几大开发商出现“齐进共退”的现象。香港地政总署表示,虽然有九大财团参与竞标,不过所有报价均未达到特区政府的“底价”,因此决定收回土地。

这九大财团包括长实地产、恒基地产、新鸿基地产等,都是业内响当当的字号。在资本市场上大家常以“春江水暖鸭先知”中的“春江鸭”来形容市场上的先知先觉者,那么,作为征战香港楼市多年的老牌开发商,相信他们嗅觉之灵敏、对市场情况掌握和尺度拿捏都要远远高于跟风追涨杀跌的普通楼市置业者、投资者。可以说,他们的动态对市场后续发展有相当的参考价值和风向标作用。显然,随着近期香港楼市转吹“淡风”,不但普通置业者入市意欲转弱,就连地产商买地的态度也转趋谨慎。

第三,在本次土地拍卖流标之后,特区行政长官梁振英随即在出席行政会议时再次重申,港府除了推出印花税遏制过度投资及炒卖的情况外,增加土地供应也是“釜底抽薪”的方法,希望借此令未来住宅短缺的情况得以舒缓。特首此番言论,一方面回应了香港楼市里部分呼吁特区政府救楼市的声浪,另一方面也表达了特区政府稳定楼市打压炒风的决心。据了解,经过香港特区政府及各部门的努力,近一段时期以来,香港的土地供应有所增加,尤其是今年新盘楼花、准备动工及待落成的住宅项目数量都较过去几年有所增加。

对此,有业内人士分析指出,这次土地拍卖流标可能预示香港楼市交投气氛将进一步转差。香港中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰分析称,这次土地拍卖流标反映出地产商对后市看法转趋审慎,这对楼市交投气氛造成进一步打击。他指出,现在作为“面包”的香港住宅价格出现了下跌趋势,作为“面粉”的地皮同样也会跟随波动。他认为,开发商买地皮与置业者买楼实际是一样的情况,即都要精打细算。在目前美联储加息悬而未决、香港整体经济疲态渐显、特区政府维持楼市调控辣招等多方面因素的共同作用下,香港楼市必然会面临一定的压力。

实际上,早在今年初,国际信贷评级机构惠誉就曾对高处不胜寒的香港楼市发出警示称,香港的房价早在2014年上升10%后就已见顶。如果今年美联储宣布加息,香港楼市将呈中期下行风险。从楼市交易数据可见,步入10月份后,香港楼市寒意显现,尤其是在二手房市场上,不少业主降价抛盘,平均降幅在5%——10%之间,业主动辄主动降价100万港元求售套现的个案已不是新闻。

那为什么香港楼价依然居高不下呢?近两个月港元汇价保持强势的情况最能说明问题,因为这表明不断有热钱涌入香港,推高包括楼市在内的港元资产价格。据统计,截至11月4日,香港金管局自9月份以来已经28次入市干预港元汇价,注资规模累计达到1556.26亿港元,令香港银行体系的总结余也创下了历史新高水平——4263.39亿港元(该数据的前期历史高点记录为2009年11月24日的3199.57亿港元)。实际上,香港银行业总结余的增加正是资金流入压力的体现,香港金管局将“资金流入压力”界定为涉及货币兑换的港元资产需求的增加。正因为如此,近期包括香港财政司司长曾俊华、金管局总裁陈德霖、财经事务及库务局局长陈家强等一众财金高官才会三番五次、苦口婆心对楼市隔空喊话,提醒置业者、投资者警惕美联储加息对香港楼市的冲击,以及国际热钱流出香港带来的负面影响。这情形不禁让人联想到2008年金融海啸来袭之前,香港财金官员也曾轮番上阵劝说提醒香港市民警惕市场风险的一幕。

有人说,历史总是惊人的相似,且看这一次香港楼市能否安然度过寒冬。

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